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GD信托-信诺3号实地三亚海棠集合资金信托计划

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绝版国家级度假湾”三亚海棠湾”项目横空出世、2亿机构资金已进款,多笔机构资金过会中!标准432一线海景房+百强地产+22亿绝版土地前置抵押+最高收益9.4%

绝版国家级度假湾”三亚海棠湾”项目横空出世
2亿机构资金已进款,多笔机构资金过会中!
标准432一线海景房+百强地产+22亿绝版土地前置抵押+最高收益9.4%
【GD信托-信诺3号实地三亚海棠集合资金信托计划】
期限:24个月,半年付息
规模:第一阶段15亿,本次募集1亿
收益:100万-300万 9%;300万-1000万 9.2%;1000万-2000万9.4%;2000万以上协定
资金用途:用于实地海棠华著三期四期项目开发建设
【风控措施】:
提供三四期土地和在建工程第一顺位抵押,评估价值22亿,抵押率68.18%;
TOP100实地地产集团担保,实地近三年复合增长率150%,2018年总资产规模418亿,实现签约销售金额275亿
实地地产实控人张量个人连带责任保证担保;张量系富力地产董事长张力长子,张力父子在2018年全国富豪榜单中排名第136名;
信托公司全封闭式监管,开立监管账户,派驻现场监管人员;销售回款按比例沉淀
【项目亮点】
1.2018区域销冠—本项目一期全部售罄,二期为开发商自持的华尔道夫酒店,目前三期已开始预售,四期主体结构大部分已封顶,计划明年3月开始预售,预计信托期限内可实现销售收入79.44亿元;
2.顶级医疗和教育配套—解放军301医院、人大附中三亚分校、三亚国际免税城、亚特兰蒂斯水上乐园均10分钟内可达,比邻32家五星酒店;
3.绝版一线海景—海棠湾自然资源丰富,海南设立自贸区后暂停类似项目土地供应,目前周边绝大部分存量项目已去化完毕,信托期限内无销售竞品
4.高安全边际—项目压力测试显示仅依靠三期销售且销售收入下降33%的情况下仍可覆盖第一阶段信托融资本息。

【资金用途】

用于实地海棠华著三期四期项目开发建设。

【还款来源】

一、 三亚海棠之星三期四期可售的地上建筑业态包含公寓、别墅,别墅销售均价预计为23.38万元/㎡;公寓,销售均价预计为25.00万元/㎡。根据测算,三期四期销售收入预计为87.41亿元,扣除三期已售别墅的销售收入7.97亿元,预计可实现销售收入79.44亿元,4倍覆盖本金。

二、本信托计划的第二还款来源为担保人现金流。

【项目亮点】

1、实地集团开发经验丰富,综合实力强,目前集团一线具有潜力的城市储备了较多土地和项目,未售货值达400亿,未来经营预期看好,拟于明年香港上市。

2、本项目位于海南省三亚市“国家海岸”海棠湾,环境宜人,海南省“十一五”和“十二五”重点建设项目地区,区位优势较大。

3、自2017年以来,海棠湾片区库存除本项目以外,其他库存基本为3000万以上别墅,本项目在2000万以下的别墅市场中,价格占据绝对的竞争优势。一期174套别墅短时间内售罄,二期华尔道夫酒店物业自持,现金流稳定;根据测算,信托计划存续期内三期、四期项目能够实现79.44亿元销售收入,4倍覆盖信托计划本金。

4、项目周边配套极其优越,距离解放军 301医院、人大附中三亚分校、三亚国际免税城、亚特兰蒂斯水上乐园、海昌梦幻不夜城均不足10分钟车程。

5、 信托全封闭式监管,专款专用,所有公章、证照、账户、网银由信托公司共管。

【风控措施】

(1)广州实地房地产开发有限公司提供无限连带责任保证担保;

(2)价值22亿的三亚海棠华著(海棠之星)项目(三期)在建工程提供前置抵押担保,前置抵押率为68.18%,三亚海棠华著(海棠之星)项目(四期)在建工程提供后置抵押担保;

(3)实地地产实际控制人张量提供个人连带责任保证担保。

(4)信托公司对项目销售账户进行全封闭式监管,所有公章、证照、账户、网银由信托公司共管。

【融资方】

三亚巨源旅业开发有限公司于2007年5月成立,主要经营海棠湾B1区2号地块度假酒店开发建设、经营管理及销售等,原股东为大华控股有限公司。广州海实房地产开发有限公司因开发建设需要于2017年3月21日与大华控股签署《股权转让协议》,收购了三亚巨源公司,成为其100%控股的股东。三亚巨源是因三亚海棠湾B1区2号地块度假酒店而成立的项目公司,负责三亚海棠之星项目的开发建设、经营管理及销售等。

截至2019年6月末,公司资产总额合计34.35亿元,所有者权益为1.68亿元,总负债32.68亿元,资产负债率为95.14%。 2016~2019 年6月公司资产负债率分别为72.17%、92.31%、92.71%和95.14%。2016~2019 年6月公司债务总额分别为7.21亿元、26.76亿元、24.94亿元和32.68亿元。

【担保方】

实地地产的股东为广东恒光通讯技术有限公司(90%)和广州恒逸设备安装维护有限公司(10%),实际控制人为张量。项目公司最终实际控制人为广州实地房地产开发有限公司。实地集团于2006年在广州注册成立,实际控制人为张量。实地集团主要立足广州,辐射周边省份、布局中国潜力城市的房地产开发业务,发开项目已覆盖全国25城。实地集团在过去三年间复合增长率超150%,迅速从2015年年销售额15亿的公司成长为百亿企业,跻身百强企业。实地以自主研发领先的产品设计和智能家居方案,持续受到客户的追捧,2018年去化率高达80%。

2018年实地集团快速逆势拿地,从项目数量到土地储备规模,都呈爆发式成长。实地集团凭借出色的综合实力,荣膺两项百强企业大奖,分别是由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家机构联合发布的“ 2019 中国房地产百强企业 ” 78 位 ,以及观点指数研究院的 “ 2019 房地产卓越 100 榜”

【项目背景】

三亚位于海南岛的最南端,是中国最南部的热带滨海旅游城市,中国海滨城市,是中国空气质量最好的城市、全国最长寿地区。三亚市别称鹿城,又被称为“东方夏威夷”,位居中国四大一线旅游城市“三威杭夏”之首,拥有全岛最美丽的海滨风光。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽,也是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸之一,是海南自贸区的排头兵。

海棠湾位于海南省三亚市东北部海滨,与国家旅游度假区亚龙湾毗邻,是三亚五大名湾之一。海棠湾是海南省“十一五”和“十二五”重点建设项目之一, 2007年7月海棠湾全区域控制性详细规划编制完成,国家唯一的“国家海岸”立即成为国内外的焦点,海棠湾将建成世界级的旅游休闲度假区成了共识。目前,海棠湾投资已超2000亿,未来10年计划再投资2000亿。

【发行方】

中国光大集团是直属国务院的部级公司,是中央管理的国有重要骨干企业,创办于1983年5月。中国光大集团在境内的主要企业有中国光大银行、光大证券股份有限公司、光大永明人寿保险有限公司、光大金控资产管理公司、光大兴陇信托有限责任公司等金融机构及中国光大实业(集团)公司、中国光大投资管理公司、上海光大会展中心、光大置业公司等实业企业;在香港经营的企业有中国光大控股有限公司和中国光大国际有限公司等20家公司。

截至2018年11月末,公司管理资产规模达到5605亿元,同比增长24.4%;营业收入完成17.03亿元,同比增长91.4%;利润中国光大集团是直属国务院的部级公司,是中央管理的国有重要骨干企业,创办于1983年5月。中国光大集团在境内的主要企业有中国光大银行、光大证券股份有限公司、光大永明人寿保险有限公司、光大金控资产管理公司、光大兴陇信托有限责任公司等金融机构及中国光大实业(集团)公司、中国光大投资管理公司、上海光大会展中心、光大置业公司等实业企业;在香港经营的企业有中国光大控股有限公司和中国光大国际有限公司等20家公司。

截至2018年11月末,公司管理资产规模达到5605亿元,同比增长24.4%;营业收入完成17.03亿元,同比增长91.4%;利润中国光大集团是直属国务院的部级公司,是中央管理的国有重要骨干企业,创办于1983年5月。中国光大集团在境内的主要企业有中国光大银行、光大证券股份有限公司、光大永明人寿保险有限公司、光大金控资产管理公司、光大兴陇信托有限责任公司等金融机构及中国光大实业(集团)公司、中国光大投资管理公司、上海光大会展中心、光大置业公司等实业企业;在香港经营的企业有中国光大控股有限公司和中国光大国际有限公司等20家公司。

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