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HX信托-XX128号马鞍山集合资金信托计划-政信

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市场超稀缺皖南地级市政信+强绑定2大市级政府平台+融资主体评级AA+担保主体评级AA+安徽经济前三+16.19%超低政府负债率
【HX信托-XX128号马鞍山集合资金信托计划-政信】
【基本要素】24个月/3亿/季度付息/100万-300万:8.0%-8.2%(税后)
【资金用途】资金用于博望城投补充日常经营性流动资金
亮点一:融资人博望城投(AA)是实际控制人为马鞍山市人民政府的国有独资公司,主要的融资渠道为银行,综合融资成本控制好,公司未来融资手段多,融资潜力强。
亮点二:担保人马鞍山南部经发(AA)实际控制人为马鞍山市人民政府,是马鞍山市第2大政府融资平台,总资产383.68亿元,净资产178.84亿元,其中货币资金为主,债务偿还能力强。
亮点三:马鞍山市位于安徽东部、苏皖交汇地区,是南京都市圈核心成员、合肥都市圈核心成员、长三角经济圈核心成员,皖江城市带承接产业转移示范区门户城市。
亮点四:马鞍山市经济发展情况好、财政实力强、负债率低:2018 年马鞍山市GDP为1918.10 亿元,在安徽省中排名前三,政府负债率仅为16.19%。

 

房企融资转战国内市场!4月地产债规模井喷 信托融资成本仍在下降…

房企融资从“外热内冷”转向“外冷内热”。

2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,中资房企纷纷转战国内发债融资,4月第一周的融资规模超过200亿元。

与此同时,中资地产美元债发行降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示,4月第一周,境外发债仅旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

在宽松的资金环境之下,地产信托额度没有增加,融资成本则出现一定程度下行。

有信托公司业务负责人表示,“近来地产信托融资成本下降不是因为流动性充裕,而是因为市场形势不好,房地产企业暂缓拿地和并购项目,新的融资需求下降。”

上述人士认为,2020年房企融资成本两极分化将更加严重,优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反,也有部分房企越来越难找机构融资。

信托融资成本稍有下降

某央企背景信托公司团队负责人向信托百佬汇记者表示,虽然目前流动性充裕,但地产信托额度紧张,公司真正放行的地产项目很少。“总体来说,融资利率有所下行,资质较差的房企还是融资困难。”

上述人士坦承,“前来洽谈信托融资的中小房企仍不在少数,尽管各家公司融资成本不一,能走公开发行渠道的项目融资成本普遍在12%以上。”

2019年下半年以来,房地产信托已连续多个季度募集规模下滑。用益信托数据显示,2020年一季度,房地产类信托募集资金1365.2亿元,环比下滑20.86%。

用益信托研究员喻智表示,一方面,2019年下半年以来,房地产信托经历了多轮窗口指导和调控,目前房地产信托额度依旧是监管的“杀手锏”;另一方面,受2020年一季度新冠疫情冲击,楼市停摆,房地产开发也全面停下来,除了信托公司无法开展相关业务外,房企的融资需求萎缩。

对于后续,喻智认为,随着疫情得到控制,房地产行业复工复产形势好转和融资需求增加,二季度房地产类信托业务可能会好转,但仍受制于监管,不大可能会出现暴增情况。从长期来看,房地产类信托的增长关键在于转型,房地产市场具有稳定且庞大的资金需求,但以开发贷为主的房地产业务模式需要转变。

美元债从井喷到清淡

根据Wind数据,3月房地产境外债发行规模为403亿元,环比增长57%,同比下滑9%。整体来看,一季度境外债发行规模依然保持正增长,达到1947亿元,同比增长0.5%。

中信建投(行情601066,诊股)证券固收团队将2020年地产美元债发行氛围三个阶段:1月疫情之前的爆发期;2月疫情爆发之后的真空期;3月全球流动性紧张的共振期。

第一阶段:密集发债,成本下移。今年1月以来地产美元债井喷,当月发行量达到172.1亿美元,创历史单月发行新高,相较去年同期107.7亿美元大幅增加59.8%。在供需两旺的背景下,房企普遍拉长期限,且发行票面利率较2019年均有不同程度下降。

第二阶段:疫情爆发,发行真空。进入2月以来,我国疫情进入爆发期,企业延迟复工,大部分城市交通严格管控,整体经济活动处于停摆阶段。2月地产美元债发行量骤降,仅为39.94亿美元,同比下滑61.7%。在销售真空且融资政策仍从严的背景下,部分房企选择发行364天短期美元债进行周转,融资成本面临分化。

第三阶段:全球共振,估值调整。3月之后,全球疫情爆发,美股数次熔断,全球主流股票指数跌幅均在20%以上,传统避险资产黄金、美国中长期国债等也未能幸免,全球流动性紧张加剧。投资者加大售出信用债的力度,低流动性的高收益债券被恐慌抛售,3月以来,中资高收益美元债价格“断崖式”下跌。

如今,房地产企业的融资主战场已从海外切回国内。

2020年3月中下旬以来,随着境内债券利率不断下行、审批发行加速,多家房企纷纷转道境内发债,其中4月第一周的融资规模超过200亿元。

与此同时,中资地产美元债规模降至冰点。中原地产研究中心统计数据显示,4月第一周,境外发债仅4月3日旭辉控股3.82亿美元的美元及港元可转让定期贷款融资一单。

融资成本重回2016?

随着流动性的一松再松,房企发债利率也进入下行通道,甚至创下新低。

信托百佬汇记者梳理房企近期发债数据发现,世茂房地产5年期品种利率3.23%;;华润置地8亿元3年期票据利率2.65%;招商蛇口(行情001979,诊股)10亿元超短融利率2.2%……

光大证券(行情601788,诊股)发布研究报告指出,预计2020年优质龙头房企融资成本有望得到进一步优化。“3月居民部门信贷明显改善,按揭投放基本回归正常水平,首套房贷利率随LPR环比降5BP,需求侧资金面压力逐步缓解,预计后续购房需求将回归正常释放节奏。Q1发债3772亿元,为2015年来同期最高水平。一方面来自于全球宽松的大环境,另一方面是从‘防风险’角度出发,为行业供给侧提供政策支持,平衡疫情对于需求侧资金链的短期冲击。3月中旬至今,境内房地产信用利差有所回升,但中高评级整体处于历史低位,与低评级分化明显。”

华泰证券(行情601688,诊股)在4月6日发布的报告中指出,目前优质房企融资环境可以比肩2015-2016年,融资集中度提升趋势强化,优质房企在发债规模、发债成本以及发债期限等方面更占优势。

然而,成本优化不是每个房企都能享受的红利。

某中型信托公司业务负责人称,2020年房企融资成本两极分化将更加严重,优质企业寻求资金越来越便捷。与之相反,也有部分房企越来越难找机构融资。

一位区域型地产公司内部员工表示,中小房企在融资、拿地、销售等各个环节均不具备优势。地方地产政策虽有所松动,但公司贷款融资成本仍在高位,且预计长期无法改变。

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